Q5&A5：奢侈稅買賣不動產持有兩年的計算方式為何?可否預約買賣契約?
今天有人問，持有不動產2年後，出售該不動產才可以免奢侈稅，那奢侈稅的2年期間如何計算呢?
分享一下，依據特種貨物及勞務稅條例3條3項，起算點是「地政機關完成移轉登記之日」，但是迄點(終點)卻是依據「訂定銷售契約之日」，換句話說，買方的起算點與賣方的迄點(終點)並不會一致。
例如，甲賣屋予乙，3/1甲乙雙方簽訂契約，3/5甲方才將屋子登記予乙名下，國稅局會認為甲在3/1(契約訂定日)已經將屋子賣給乙，理論上國稅局似乎也應該認定乙已經3/1取得該屋，但，不是這樣的!!!!!!
國稅局是認定乙在3/5(過戶日)才取得該屋，因為特種貨物及勞務稅條例3條3項已經明訂認定方式。
另外又問，那既然迄點是以訂定銷售契約日為主，那買賣雙方可否預先簽訂2年後的買賣契約呢??也就是現在就簽訂未來2年後的銷售契約，也辦理預告登記，以資保證，2年後再正式移轉所有權，這樣是否可行??
答案請參考財政部１０４０１２２新聞稿，是不可以的!!
以下附上該新聞稿：
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財政部１０４０１２２新聞稿
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中區國稅局提供「特銷稅常見疏失或違章型態」，提醒民眾留意，以免遭補稅處罰 |
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財政部中區國稅局表示，特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅，以下簡稱特銷稅）條例自100年6月1日起實施迄今已滿3年，為避免民眾不諳特銷稅條例規定，未申報繳納特銷稅遭補稅處罰，該局特別針對歷年查核特銷稅案件，蒐集彙整民眾最常發生的疏失或違章型態，提供民眾參考及自我檢視，以免因疏失而遭到補稅處罰。
特銷稅常見疏失或違章型態表列如下：
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類型
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疏失或違章型態
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| 未依規定辦竣戶籍登記 |
未於銷售日（即訂定銷售契約日）前將戶籍遷入，致未符合自住房屋規定。
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| 未於「持有期間」將戶籍遷入，誤認只要過戶前將戶籍遷入即可符合自住房屋規定。 |
誤以為「直系親屬」辦竣戶籍登記即符合特銷稅自住房屋規定。依規定自住房屋應由所有權人、配偶或「未成年直系親屬」辦竣戶籍。「未成年直系親屬」僅限定為所有權人之未成年子女。
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| 因換屋購買新房地，嗣後出售原房地（買新賣舊），未於銷售日（舊房地訂約日）之次日起3個月內將戶籍遷移至新房地。 |
原來已有一房地，因工作需要又購買新房地，嗣後因調職、資遣等非自願離職因素，須於2年內出售新房地（買新賣新），如果戶籍已遷至新房地者，未於新房地出售訂約日之次日起3個月內將戶籍遷移至原房地。
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| 持有期間算錯 |
誤以為「持有期間」係以不動產買賣所有權登記日計算。正確應自「取得不動產登記日」計算至「買賣雙方銷售契約訂定日」止。
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| 經核准不課徵土地增值稅 |
出售農業用地及其地上之農舍，未向鄉、鎮、市公所申請核發農業使用證明書，並取得地方稅稽徵機關核發不課徵土地增值稅證明文件。
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| 銷售受贈取得 |
「受贈」取得之不動產於2年內出售，應報繳特銷稅。
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| 交換 |
「交換」不動產亦視同銷售，要報繳特銷稅。
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| 停車位 |
單獨銷售2年以內之停車位要課徵特銷稅。
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| 短期限制建築土地 |
有明確期間禁止作建築使用或申請臨時建築使用之都市土地，仍屬特銷稅課稅範圍。
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| 未辦保存登記 |
出售未辦保存登記之房屋要報繳特銷稅；未辦保存登記房屋亦須計入持有戶數計算。
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| 銷售價格 |
特銷稅是對「銷售價格」課稅，所以不論銷售盈虧，都要報繳。
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| 出賣人向買受人額外收取之介紹、補償費或特銷稅等，都應該計入銷售額計算特銷稅。 |
低報不動產銷售價格，即以房屋評定現值或土地公告現值申報銷售價格或另訂定銷售價格較實際買賣價格為低的銷售契約，規避繳納特銷稅。
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| 贈與 |
為符合「持有一戶」的規定，先將房屋假贈與給成年子女後再出售，利用子女名下僅有一戶自住房屋的條件，規避繳納特銷稅。
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| 預約買賣 |
實際已出售，取巧虛偽安排將房地先預告登記予買方，等到持有期間滿2年後再將房地所有權移轉登記予買方。
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| 利用他人名義 |
利用先將房地登記予他人，再以其名義銷售不動產，藉由人頭規避特銷稅。
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| 先租後售或以租代售 |
利用先租後售或以租代售方式銷售不動產規避特銷稅。 |
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(出處：鼎衡聯合會計師事務所 周佑達 會計師 歡迎轉載，但請註明出處，感謝！)