Q1&A1:

一年卖几间房屋就要办营业人设立登记课营业税呢?

这个问题真的是大哉问,提供以下函释供参:

财政部951229台财税字第09504564000号令

个人以营利为目的,购买房屋或标购法拍屋再予销售,如符合下列要件之一者,自97年1月1日起,应依法课征营业税:
一、设有固定营业场所(除有形营业场所外,亦包含设置网站或加入拍卖网站等)。
二、具备「营业牌号」(不论是否已依法办理登记)。
三、经查有雇用员工协助处理房屋销售事宜。
四、其他经查核足以构成以营利为目的之营业人。

如上,只要以营利为目的,纵使只卖一间,也要办营业人登记,其实这个要实质认定,但是国税局难以实质认定下,上述函释举出了四点情形,若符合其中之一就要办营业登记课征营业税。
当然,97年新闻都在说,财政部赋税署订了六户为基准,但是这六户基准,只是国税局优先查核的对象(也就卖了六户以上,电脑会出表单),并不代表着六户以下就不用办营业登记。

之前我还在国税局的时候,遇到过一个案例,某A销售房屋,一年都卖两到三户,持续了三年,没错!!!都在六户以下,国税局不会出表单,不容易列为查核对象。
但是,好景不常,第四年度,某A疏忽将一栋屋子隔成四层楼卖(四层独立水电),另外又卖两户,某A以为当年度只卖三户,疏不知该四层楼被国税局电脑认定为卖四户,加上另外两户刚好六户,就出表单查了!!
因此,某A就被国税局查核,某A当然主张该四层楼为一户,主张只卖三户未达六户,但如前述,其实卖几户不是重点,重点是实质认定有无营业,国税局调出某A前几年的资料,发现某A每年都卖两到三户,因此,不容分说,认定某A是买卖房屋的营业人,课征某A营业税。

结论,一年卖几间房屋就要办营业人设立登记课营业税呢?答案是,若符合上述函释的四点之一,就要办设立登记,不论卖几户。大家所谈的六户内,只不过是指卖屋六户以上,国税局电脑会出单,列为优先查核对象,不代表卖六户以下,国税局就一定不会查喔!! !!

另外分享另一个函释,主要是说,个人建屋出售,原则上都要办理营业登记,纵使只有一户,因为地政事务所会通知国税局的,跑不掉,以下供参:

财政部810131台财税第811657956号函
建屋出售原则上应办营业登记课税
主旨:建屋出售核属营业税法规定应课征营业税之范围,经建筑主管机关核发建造执照者,除土地所有权人以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售者外,均应依法办理营业登记,课征营业税及营利事业所得税。

说明:二、营业税法第1条规定:「在中华民国境内销售货物或劳务,及进口货物,均应依本法规定课征营业税。」同法第3条第1项规定:「将货物之所有权移转与他人,以取得代价者,为销售货物」。故在中华民国境内建屋出售,系属在我国境内销售货物,自应依上开规定办理。
四、兹为明确界定应办营业登记之范围,及兼顾以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事实,并维护租税公平,特规定如次:(一)建屋出售者,除土地所有权人以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售,应按其出售房屋之所得课征综合所得税外,均应依法办理营业登记,并课征营业税及营利事业所得税。(二)前项土地所有权人以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售者,于计算所得核课综合所得税时,应由该土地所有权人检具建屋成本及费用之支出凭证暨有关契约,凭以计算其所得。
六、至本部73年5月28日台财税第53875号函,有关个人出资建屋出售,其财产交易所得计课综合所得税之规定,适用之范围,应以依本函规定免办营业登记并免课征营业税及营利事业所得税者为限。